Se você deseja investir em um imóvel para locação (ou já tem uma propriedade disponível para esse fim), saiba que essa é uma das formas mais tradicionais de investimento. Mas é preciso estar atento a alguns aspectos antes de alugar um imóvel pela primeira vez.
Conforme um estudo do Serviço de Proteção ao Crédito (SPC), no ano passado somente 28,8% dos brasileiros em 2020 eram proprietários de imóveis. Portanto, quase um terço da população brasileira é um locador em potencial. Isso torna os imóveis uma forma previsível e segura de garantir renda, ainda mais se você contar com o apoio de uma imobiliária parceira.
Quem vai alugar um imóvel próprio pela primeira vez pode ficar com dúvidas. Confira essas dicas da Brandalise para ficar mais tranquilo na hora de fechar o negócio.
O valor a ser definido na hora de alugar um imóvel é baseado no mercado. Deve-se contar com a ajuda de uma empresa especializada para fazer a precificação do preço da locação, para que acelere a rentabilidade do investimento. Antes de fazer o investimento, é importante acompanhar os valores praticados na região para calcular se a rentabilidade possível está alinhada com a rentabilidade desejada.
Uma precificação inadequada pode fazer com que o imóvel fique parado. Com isso, além de o proprietário não receber o pagamento do aluguel, ainda precisa assumir os custos mensais de condomínio, se houver, e outras taxas.
De acordo com a Lei do Inquilinato (n° 8.245/1991), que regula os assuntos que dizem respeito à relação entre inquilinos e proprietários, o locatário é obrigado a pagar as despesas ordinárias do condomínio (artigo 23, inciso XII). As taxas como limpeza, manutenção, salário de funcionários, conservação das áreas comuns e, eventualmente, o custo com a água são consideradas despesas ordinárias e ficam a cargo do inquilino.
Se o imóvel fica em um condomínio, pode ser que seja cobrada uma taxa mensal para cobrir o fundo de reservas ou de obras, que funciona como uma poupança para despesas do edifício. O artigo 22, inciso X, da Lei determina que o locador é obrigado a pagar as despesas extraordinárias de condomínio, que é onde se encaixa o fundo de obras ou de reserva.
É importante ressaltar que qualquer assunto relacionado ao fundo de reserva deve ser deliberado e aprovado em assembleia. Dessa forma, o proprietário deve estar a par do que acontece no condomínio, mesmo no papel de locador.
A Lei do Inquilinato afirma que todos os reparos anteriores à locação devem ser feitos pelo dono do imóvel. Ele também fica responsável por realizar manutenções estruturais, como infiltrações ou problemas na rede elétrica. Entretanto, se o dano em questão for causado pelo inquilino, o conserto fica por conta dele.
Benfeitorias relacionadas à estrutura do imóvel, como alguma questão na rede hidráulica ou elétrica ou rachaduras, devem ser resolvidas pelo proprietário. Danos causados por desastres naturais, como uma telha que quebrou devido à uma forte chuva, também ficam a cargo do dono do imóvel.
Dessa forma, fique atento à vistoria de entrada, geralmente realizada pelas imobiliárias ou por alguma empresa parceira. Leia o laudo da vistoria com atenção, caso seja necessário contestar algum ponto antes de o documento ser entregue ao locatário.
De uma forma geral, reparos cotidianos como pintura ou quebra de algum item, como os vidros da janela ou algum problema na fechadura, são de responsabilidade do inquilino.
Há quatro formas mais comuns usadas no mercado imobiliário para garantir que o valor da locação será pago ao proprietário.
Uma das formas mais tradicionais é quando a imobiliária pede ao locatário que indique um fiador. Dessa forma, uma terceira pessoa é incluída no contrato de locação. Ela ficará responsável pelas despesas, caso o locatário não possa assumi-las. Será feita uma análise do fiador para verificar se ele pode ser garantidor da locação. Ele deve possuir patrimônio para tal e também deve fornecer documentos de identificação e renda.
Com o seguro-fiança, o locatário contrata uma apólice oferecida por uma instituição financeira, em que o proprietário é o beneficiário. Se acontecer de o locatário não conseguir pagar alguma parcela, o seguro cobre esse valor. É possível pedir a inclusão de outras despesas na apólice, como taxa de condomínio e IPTU (Imposto Predial e Territorial Urbano). O valor do seguro equivale, em média, a dois meses de aluguel, variando conforme o risco.
O CredPago é uma outra opção que tem se tornado cada vez mais comum no mercado pela sua agilidade. Por meio de uma rápida análise de crédito, o inquilino tem seu cadastro analisado em menos de um minuto e com poucos documentos. O custo é de 10% do valor locatício mensal, pago via cartão de crédito.
Por fim, o locador pode optar por um título de capitalização. O título é vendido por uma seguradora e o valor ficará parado por um prazo predeterminado. Esse valor depende do custo do aluguel e de taxas como condomínio e IPTU. Caso não haja nenhum problema, o locatário resgata todo o valor ao final do contrato de locação. Além disso, ele pode participar do sorteio de prêmios durante a vigência do contrato.
Como proprietário de um imóvel alugado, você deve ficar atento para a declaração do Imposto de Renda. A forma de tributação varia se o proprietário é pessoa física e o inquilino pessoa jurídica. Então, fique atento a legislação tributária para o seu caso.
Despesas com IPTU e fundo de reserva, por exemplo, são descontados da base tributável. Assim, você deve subtrair essas despesas na hora de informar o rendimento com aluguel. O locador é sempre responsável pelo pagamento do tributo quando o locatário é uma pessoa física.
Quanto ao pagamento do IPTU, um tributo recolhido pelo município, de acordo com a Lei do Inquilinato, é possível incluir o seu pagamento no contrato de locação. Dessa forma, o tributo fica a cargo do locatário.
Em última análise, se não houver o pagamento do IPTU, é o dono do imóvel que será cobrado. Portanto, veja se esse item está colocado de forma clara no contrato de locação, para não haver problemas. Se está acordado no contrato que o valor seria cobrado do locatário e este não cumpriu com o pagamento, como proprietário você tem o direito de reaver o valor na Justiça.
Agora que você já está por dentro do assunto e sabe mais sobre quais os cuidados necessários ao alugar um imóvel pela primeira vez, a última dica é: seja flexível na negociação. Imóveis em bom estado e que estejam em uma localização estratégica sempre terão vantagem nas negociações. Faça a sua parte e mantenha o imóvel em dia!
Por fim, leia com atenção o contrato de locação, celebrado com o inquilino e a imobiliária. Dessa forma, você não é pego de surpresa em alguma situação no decorrer do contrato de locação.
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