Todos sabem que, mesmo com todos os cuidados, de tempos em tempos, um imóvel precisa de manutenção. Seja um vidro quebrado, um problema elétrico, um cano que estourou, um vazamento. Enfim, os danos podem ser os mais diversos e são necessários reparos em imóveis alugados ou não.
Mas é do inquilino ou do proprietário a responsabilidade de arcar com os eventuais reparos em imóveis alugados? A resposta é: depende. A legislação é quem vai dizer quem deve fazer o que em cada situação.
Quando algum desgaste no imóvel aparecer, consulte a Lei do Inquilinato nº 8.245/1991, que rege a relação entre locatário e locador. No entanto, até mesmo com a legislação há polêmicas e dúvidas envolvendo a manutenção do local.
Lembre-se ainda que, além dos reparos habituais, ao entregar as chaves, o locatário precisa deixar o imóvel nas mesmas condições em que recebeu. Portanto, os detalhes sobre a situação do espaço também devem estar descritos na vistoria anexa ao contrato de locação.
Para que não restem dúvidas sobre o assunto e para te auxiliar em possíveis emergências, reunimos aqui as principais orientações sobre reparos em imóveis alugados.
A Lei do Inquilinato define que o locador é obrigado, entre outros, a:
– entregar ao locatário o imóvel em condições de uso;
– manter, durante a locação, a forma e o destino do imóvel;
– e responder pelos vícios ou defeitos anteriores à locação.
Também cabe ao dono do imóvel pagar as despesas extraordinárias de condomínio, que são aqueles gastos de manutenção do edifício, como
a) obras de reformas ou acréscimos que interessem à estrutura integral do imóvel;
b) pintura das fachadas, empenas, poços de aeração e iluminação, bem como das esquadrias externas;
c) obras destinadas a repor as condições de habitabilidade do edifício;
d) indenizações trabalhistas e previdenciárias pela dispensa de empregados, ocorridas em data anterior ao início da locação;
e) instalação de equipamento de segurança e de incêndio, de telefonia, de intercomunicação, de esporte e de lazer;
f) despesas de decoração e paisagismo nas partes de uso comum;
g) constituição de fundo de reserva.
Já quem aluga imóvel, residencial ou comercial, tem a obrigação de:
– levar imediatamente ao conhecimento do locador o surgimento de qualquer dano ou defeito cuja reparação seja de incumbência do proprietário. Ou seja, não conserte e depois leve a conta. Comunique primeiro e aguarde aprovação;
– realizar a imediata reparação dos danos verificados no imóvel, ou nas suas instalações, provocadas por si, seus dependentes, familiares, visitantes ou prepostos;
– não modificar a forma interna ou externa do imóvel sem o consentimento prévio e por escrito do locador;
Com relação às mudanças no imóvel, a lei abrange, inclusive, as mais básicas como pintura. No caso de obras mais robustas como derrubar paredes ou qualquer mudança estrutural, a consulta vai além. É preciso ter a análise e autorização, inclusive, de um engenheiro e do condomínio.
Basicamente, é isso que a Lei do Inquilinato fala sobre reparos dos danos. Contudo, como são inúmeras possibilidades do que pode ocorrer em um imóvel, é impossível descrever todas as situações em leis ou contratos de quem seria a responsabilidade. Cada caso que ocorrer deve ser considerado olhando a legislação vigente, atentando a quem deu origem, se o problema foi gerado por mau uso ou desgaste e também qual parte do imóvel a que se refere o reparo necessário. Com isso, o caso pode ser analisado levando em conta a responsabilidade de cada parte.
Antes de assinar, no entanto, faça a vistoria do imóvel e registre no contrato. O que constar ali é o que vale. Todos os detalhes e observações anotados durante a vistoria de entrada devem ser incluídos no documento.
E é claro que ao surgir algum imprevisto no imóvel, o diálogo também pode ajudar a resolver o problema, desde que em comum acordo entre os envolvidos.
– Reparos normais: danos anteriores à locação ou que envolvem a estrutura do imóvel, mas não são emergenciais. São de responsabilidade do locador;
– Reparos urgentes: danos que comprometem a usabilidade do imóvel, porém não o tornam inabitável. Dependendo o problema, pode ser de responsabilidade do proprietário ou do inquilino. Se for estrutural, é do locador. Se for provocado por quem aluga, do locatário;
– Reparos emergenciais: danos que tornam o local inabitável e colocam em risco moradores ou terceiros, sem a possibilidade de medidas paliativas para minimizar a situação. Geralmente, de responsabilidade do proprietário do imóvel, a não ser que tenha sido gerado pelo locatário e seu uso;
– Desgaste natural de uso: surgem ao longo do tempo e não têm relação com a falta de manutenção ou uso impróprio. Variam caso a caso. É dever do inquilino dar manutenção quanto ao uso, como uma resistência de chuveiro queimada, pois o desgaste aconteceu em função do uso do inquilino. Manutenção em ar condicionado sem mau uso do inquilino, por outro lado, é de responsabilidade do proprietário (se o imóvel foi alugado com este equipamento);
– Desgastes de uso indevido: danos decorrentes de mau uso do espaço. De responsabilidade do locatário.
O Art. 35 da Lei do Inquilinato prevê que: “salvo expressa disposição contratual em contrário, as benfeitorias necessárias introduzidas pelo locatário, ainda que não autorizadas pelo locador, bem como as úteis, desde que autorizadas, serão indenizáveis e permitem o exercício do direito de retenção”.
Por obras necessárias entende-se as que são realizadas tendo como finalidade a conservação do imóvel como reparos ou revestimentos nas paredes. Já as úteis são consideradas as que tornam o imóvel mais funcional. A lei estabelece ainda que as “benfeitorias voluptuárias não serão indenizáveis”, pois são dispensáveis, apesar de agregar valor ao imóvel.
Em todas as situações, assim como já mencionado anteriormente, o locatário deve entrar em contato com o proprietário para que as decisões e ações sejam definidas em comum acordo e registradas.
Antes mesmo de entrar no imóvel locado, tenha em mente que os eventuais danos vão surgir ao longo da locação. E se não há como evita-los, o jeito é se precaver por meio da legislação e do contrato.
De todas as dicas a que você não pode esquecer é: faça um bom contrato de acordo com a Lei do Inquilinato e garanta uma locação segura e mais tranquila.
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